菲律宾马尼拉租房实战经验总结

马尼拉作为菲律宾首都，指马尼拉城，菲语为Maynila，英语为Manila。还有马尼拉大都会（Metro Manila），指以马尼拉城为中心共计15个城市共同组成的首都圈(NCR)，而整个这个首都圈隶属菲律宾总统府管辖。这就相当于北京市是首都，但是联合了北京周边的三河、廊坊、保定、张家口等城市构成了首都圈，然后由最高政府直接管理，也就是首都+京畿地区共同构成了直隶地区。

菲律宾首都聚焦到一个点上就是马尼拉城，但是菲律宾首都泛指马尼拉大都会。那么公共构成马尼拉大都会的各个城市基本上就相当于北京市的各个区，但从名字上来说基本都叫某某CITY，当然还有更细化另外一个种区划方式，就是把整个菲律宾都再细分成区块，便于管理叫Barangay（Brgy.orBgy.）中文译音也叫描笼涯（明显不是普通话的译音），中国没有出现过这种管理方式，所以没有能够准确翻译的对应名词，有些时候相当于自然村落，有些时候是社区，管理机构可以叫村委会或居委会。

目前全菲律宾一共有 42,028 个Barangays，找本菲律宾的地图册即可见。每一个Barangay都有其管辖范围，路口，墙上，甚至于停车管理的锥桶，垃圾桶上都有明确的标识，并且在不太碍事的地方直接有水泥砌的方尖锥，40-50公分高。前几天我跟国内朋友描述此情况，回复是咋全是村呀太穷了吧，我说了一个中国的“村”立即使其闭嘴-中关村。

本文所指马尼拉基本上指的是马尼拉大都会（Metro Manila）。整个马尼拉大都会大概有2000多万人（有耳闻但没有找到具体数字），包含常驻人口和流动人口，因此所谓马尼拉租房基本上是在菲律宾首都圈里面找房子租住，而非聚焦于马尼拉城，因为马尼拉城实在也没那么大地方。

每一个可用于出租的楼盘在位置管理上属于Barangay “村委会”管理，也就是与本位置相关的手续都需要到“村委会”去办理，比如临时身份证上面由于租房子改了地址，则需要去“村委会”开证明，而非租房合同就能解决。而具体的物业管理则是由楼盘自营或者委托管理的物业公司来进行管理，具体的管理部门是物业管理办公室（PMO）,而房租则是支付给房东（Owner）的。

这里面有一个环节非常重要对于新到马尼拉来的人，特别是语言能力不好，则必须与租房中介打交道，而中介作为服务环节可以帮新人解决很多问题，这里的中介其实包含很多服务内容而非仅仅是把房子给承租者，交钱就算完成服务，这一点上中国房屋中介实在做的不够完善。

很多刚刚来菲律宾留学、工作的人，下飞机后基本上就是两种住宿方式，一是酒店，二是朋友家或者单位的宿舍，然后再开始找房子，原因在于如果本人不落地，不在菲律宾境内没有任何房子可以租给还在中国的人，从法律角度上不合法，从经济角度上不经济，这一点菲律宾人很现实，说白了你要跑了咋整。当然也不是完全没有可能，但是估计那种情况是中国人的中介公司并且专门向中国人服务的那种，估计能突破这个过程，但是费用嘛，自己想吧。

原则上马尼拉的很多房子并不租给持旅游签证的人，租房子一般都是一年起，拿一个30天的签证，租房子谁也不信你会不会跑掉。这里存在一个亲友或单位互保的社会变通办法，如某学生来马尼拉，并且读书，学校附近的房子基本上靠学校背书，并且中介认识学校的校长，研究生院院长等高层，确认这个学生肯定是来上学的（基本上菲律宾是先交学费）不会发生提前回国就跑的情况，那么就可以跳过，学生从旅游签证换成学生签证，并取得外国人临时身份证（ACR Card）这8周的时间提前确定学生身份来进行中介服务；或者是比如我租的房子的中介，对我的付款情况，诚信情况有所了解，并且能够出具新学生的录取通知书，那么这时候我将成为新学生的类似“保人”，这种情况下也可以提前跳过新学生正式取得学生身份前开始服务。这一点没有法律依据，是一种社会现实情况下的变通办法，当然也是因为菲律宾人的亲缘性比较浓郁而造成的内因，而被社会普遍认知，如果在中国这件事恐怕只有乡土文化还保留比较好的情况下才会出现，大城市就算了吧。

中介在确认新人基本上没有问题的情况下，会根据新人的要求提供房子，比如价格，户型，小区环境，这些跟中国基本一样，前提是新人得足够有耐心的跟中介沟通。而如果新人的要求中介手中没有这种房子，一般会推荐另外一个中介手中的房源，这一点上他们的共享性还是挺明显的，但至于佣金怎么分配就无从得知，但绝对不是跟中国一样的方式。

关于中介佣金，我目前接触过的几次租房，基本上都是中介与业主之间的他们内部分配方式，而与承租人不发生关系，也就是他们并不是按照中国的“成三破二”的这种两头要钱的方式来进行的，如果有，反正我没有见过。房租的支付方式是与中国比较不同的，可以现金支付可以支票支付，现金支付一般比支票支付的首次预付或者押金多一些，而他们更认可支票方式，因为现金需要每个月上门收取，成本比较大，而支票是根据合同一次性把所有1年的房租全部递交给房东，当然支票上的支付日期是按照租期写就的，而不是房东可以拿着你这12张支票一次性就等兑付出来。

这种方式能解决几个问题，第一，房东不用再过来找承租人要房租，第二，支票是与承租人本人账户资金关联的，如果出现“跳票”那是承租人跟银行之间的问题了，这就等于把“跳票”风险转嫁给了银行，银行必须做好对承租人的身份审核以及资金审核，发生风险则为“不诚信”，严重一点驱逐出境都是正常的，因为这是犯罪。第三交易显得透明，因为支票开具时，并没有使中介接触到任何现金，那当然就无从说中介是否把押金和预付款给房东了还是自己扣下了，交易透明则承租人没有什么内忧。所以中介大多喜欢支票方式而非现金方式。

既然支票方式带来的风险被转嫁到银行，要想在菲律宾银行取得支票本可不是容易的事，刚来的新人由于还没有临时身份证，且护照上的签证又是30天的旅游签证，那么银行给你开菲币账户都不是件很容易的事情，更别说支票账户这种具有信用性的资金凭证了。因此如果中介跟某银行还比较熟悉，能开个菲币账户，美元账户就算不错，直到取得了学生临时身份证才有可能根据你的菲币或者美元账户里的资金考虑是否开支票账户，取得支票本。

但这里其实也有很多变通的办法，松松紧紧每年也不是太一样，各银行之间为了争夺客户尺度把握或者说风险意识也不完全相同，总之取得支票很不容易。举个这几天的例子，现在菲币开户没有问题，但是存折和ATM机上用的取款卡，等一个月以后（可没具体到哪天）再来拿，更别说支票账户了，银行取款需要报账号，现查现取，没一点语言能力会费死劲，等你说明白了，银行也到下班点了，“Sorry Sir，tomorrow po！”（菲语语气词，表示敬语）。

在支付方式搞明白的情况下，就是签署合同，基本上就是一堆文件，你签名，房东签名，然后转送物业办公室审核，等你拿到完整合同大概1周以后了。但这不影响你入住，因为钱已经交了，起租日会以承租人入住那天进行计算，比如今天签合同付款（押金和预付），但是3天后入住，则你的合同一定写得是三天以后的日期，包括每次交房租的日子也是根据入住之日起推算的。

有时候房东人比较好，或者中介比较给力的情况下，要几天免租期还是有可能的，但免租期是中国概念，菲律宾概念是承租人新承租房屋需要几天打扫和清理，所以这不能算作租房子，可钥匙你已经拿到了。但绝不能说要了打扫房子的日期，然后明确表示今天就搬进去，那就完蛋了，这等于你说瞎话，但“偷偷地进去，打枪的不要”，没人管你。

因为能管你的是物业的保安，第一你有钥匙，所以直接能进屋，即使他跟你上楼一看你能进屋，那就是你已经是承租人了，所以确定你能进屋，他就Say Sorry下楼了。第二因为你跟业主的合同已经签署，但是合同在物业办公室审核，物业办公室审核时间很慢，也就是你手里没有正式的合同，但是由于搬家，物业会给你开具一个“进门条”，有这个你也足以证明物业那关只是在走流程，保安也就不管了。

这里面要提醒中国朋友，别以为你有这些就有恃无恐，对待保安不礼貌，那是不行的。保安是物业公司雇佣的保安公司的员工，是为你服务的，也就是说他并不代表物业，而是代表保安公司对物业及所有业主的责任，因此要尊重人家的服务，何况人家身上都带着全套的枪械，手铐，步话机等等，不服就试试。

我倒建议新来的朋友遇到保安执行公务时，给他点小费（20P），现在汇率不到人民币3元，这个保安只要看见你一定跟你先打招呼；如果给50P小费，只要他当班，离50米外他就会跟你打招呼，直到他离开在本楼的这个岗位。有人说这是金钱的力量，胡说! 50P最多能解决他一天的饭钱，用得着天天跟你笑脸相迎吗?因为菲律宾人认为这是你对他服务的尊重，这等于在他的信仰中，又有了一个客户满意了他的服务，从内心中他又离上帝近了一步，百年之后他一定能上天堂。