菲律宾马尼拉房地产市场分析报告 – 2022年第一季度

2022年菲律宾马尼拉房地产市场分析：

一、菲律宾写字楼市场

菲律宾2022年第一季度的写字楼租赁成交面积为12.4万平米。写字楼的租赁成交量和疫情管控关系密切，从LCP提供的数据可以看到，从2020年第一季度开始，写字楼的租赁面积开始下滑。这是因为疫情导致大马尼拉封城，许多企业停工停产，写字楼的租赁自然下滑。而在2021年第二、第四季度，写字楼的租赁面积恢复到了疫情前水平。一方面是因为疫情好转，一方面是CREAT法案的激励，导致企业的租赁需求升高。

2022年的第一季度，写字楼的租赁面积再次下调。这次是由于年初奥密克戎变异病毒肆虐导致的。当前，菲律宾的疫情稳定，日增确诊数为300左右，并有望在4月底降至70。同时业务外包（BPO）企业也在4月开始返回办公室，不再居家办公。根据权威机构预测，菲律宾2022年第二季度的办公室租赁将迎来强势反弹。

大马尼拉的写字楼市场

首都大马尼拉地区的写字楼租赁成交量占据了全国的83%。大马尼拉作为菲律宾唯一的国际大都市，集中了近20%的人口，贡献了1/3左右的GDP，其经济、社会资源不断吸引企业和各类人才聚集。从区域来看，大马尼拉本季度的写字楼租赁成交，主要来于BGC全球城、马卡蒂CBD。 LCP作出预测，写字楼需求量将在未来6个月激增至35.8万平米，达到2021年以来的季度新高。

LCP作出这样的积极预测，与菲律宾逐渐好转的疫情密不可分。目前大马尼拉处于最宽松的一级禁戒，BPO员工返回办公室，入境菲律宾的要求也逐步放松。各行业的复苏已经箭在弦上。

截止2022年第一季度，大马尼拉的写字楼总面积为1,426万平米，其中1,161万平米已经出租。入住率为81%，空置率为19%。

马尼拉各区的写字楼情况：马卡蒂CBD作为老牌的金融中心，写字楼面积达到了380万平米，傲视群雄。而奥迪加斯CBD紧跟其后，共计有290万平米。 BGC全球城、新奎松CBD、湾区分别拥有220万、190万、190万平米的写字楼面积。

IT-BPM的写字楼需求

信息技术 – 业务流程管理（IT-BPM），作为业务外包（BPO）产业之一，是写字楼租赁中的主力军。2022年第一季度，IT-BPM的写字楼租赁成交面积为3.9万平米，占据了总成交量的31%。未来6个月，来自IT-BPM的需求量为19.5万平米，占据总需求的55%。最后看看IT-BPM的就业人数。

在首都地区，IT-BPM的就业人数保持着每年7%的增长率。预计整个行业会在2022年完成6.5%的增长。作为菲律宾经济的重要支柱之一，BPO产业在疫情期间被迫转为居家办公模式，但是依然保持着稳定的增长。BPO本身作为劳动和技术密集的绿色产业，在提供就业的同时，也推动了写字楼、住宅房地产的发展。

菲律宾房地产投资信托基金

菲律宾现有的房地产投资信托基金（REITs）近一年的表现十分亮眼。REITs的投资人乘势而上，对冲了新冠疫情以及地缘政治危机。

除了双龙地产旗下的DDMP REIT，其他基金自发行之后均为上涨。但是值得注意的是，菲律宾的REITs市场刚刚兴起，还处于初期阶段，目前提供的息率也在7%以下。

尽管经历了新冠疫情下18个月的封锁，富人别墅区、和高奢公寓项目的价格仍然保持上涨。由此可见，房子在保值的属性方面，确实强过其他投资品。

二、菲律宾住宅市场

2021年，SM地产、美嘉地产、阿亚拉地产等菲律宾开发商的净收入分别增长21%、36%、40%。如此亮眼的表现，一方面归因于销售量的提升，另一方面是源于买家信心的回。此外，开发商的资本支出预算也在增长，这表明开发商积极看好菲律宾房产市场。

截至目前，大马尼拉已交付的住宅总套数为46.7万套，仅剩1.35万套未售出。也就是说，现房中仅剩2.89%待售。可见，大马尼拉的住宅供应量是很紧俏的。根据LCP的预测，未来7年间，大马尼拉地区有望新交付17.9万套住宅。而在这些还未交付的房子中，已经有72.3%提前卖出，待售的数量仅有4.94万套（27.7%）。

菲律宾大马尼拉各大城市的住宅存量

奎松作为大马尼拉面积最大、人口最多的城市，现房面积为429万平米，96%已经售出。而期房的数量为115万平米，73%已出售。

奥迪加斯的现房面积为232万平米，94%已经出售，期房也已经售出74%。总的来看，大马尼拉住宅房产的供应是极度短缺的。

现房可售的现房数量仅有1.3万套（2.89%）；而在未来7年中交付的期房，只剩下4.94万套（28%）可以交易。也就是说，能够在未来7年内入住/收租的住宅，仅剩下6.24万套可以出售。这样的住宅供应量，是远远不能满足一个2400万人口城市的住房需求。供不应求，房价水涨船高是必然。

2022年第一季度的新开盘住宅数量为4,762套，比上一季度（2021年Q4）激增70%。而因为年初的奥密克戎变异病毒的肆虐，第一季度的成交量下跌了28%。值得注意的是，即使是在疫情肆虐的封城期，成交量几乎都是高于开盘量的。这再次验证了大马尼拉房产市场的供不应求。

不管是在疫情前还是疫情中，总房价在400万～700万比索（折合人民币55万～100万左右）的中高端住宅，销售量长期领跑其他类型。中高端住宅（总价55万～100万人民币）是主流类型。截至目前，大马尼拉核心区域的房产资产价值普遍上涨，超过疫情前水平。另一方面租金出现下跌（受到年初奥密克戎变异病毒的影响）。

三、菲律宾基建项目

为什么做房地产投资，我们总是格外关注基建？因为“要致富先修路”已经在中国得到了验证，而菲律宾在2016年提出了“大建特建”计划，也开始走基建强国之路。基础设施建设对经济的主要推力在于：提供就业、增强区域间的联系、提高生产力。而基础设施建设，与房地产密不可分。“地铁一响黄金万两”，公共交通的建设对房价的上涨具有极大影响。

这也是为什么我们格外关注菲律宾的“大建特建”计划。2022年，菲律宾将会有7个基建项目陆续竣工，项目总长度达到59.1公里。而从2022年起的未来4年，将会有长达162.2公里的道路、桥梁、铁路等项目陆续竣工。

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