2021年菲律宾马尼拉房产还值得投资吗？

今年菲律宾公寓供应量将强劲增长

根据高力国际的数据，马尼拉大都会中央商务区的公寓总存量在 2020 年较上年同期小幅增长 2.6% 至 133,460 套——较 2019 年的 9.4% 和 2018 年的同比增长放缓。由于新冠疫情，2020 年仅交付了约 3,370 套，低于 2019 年的 11,200套和过去十年的年均 7,900 套。

但随着限制放宽，此前暂停的公寓项目建设已恢复，预计今年供应将再次强劲增长。事实上，在 2021 年第一季度，竣工量几乎翻了两番，从上一季度的 1,080 套增至 4,145 套。据高力国际称，所有新增供应都在湾区，包括Six Senses Resort I – Scent Tower, Shore 2 Residences Building 3, 和Coast Residences（2,197套）。

预计 2021 年将交付约 10,400 套，是去年完成交付的 3,370 套的三倍多。湾区和BGC将占今年总竣工量的 85% 以上。由于BPO的需求，湾区成为新的顶级公寓子市场，BGC因其拥有高端购物中心、办公楼和国际学校资源所以仍然是首选的住宅区。

总体而言，到 2023 年底，马尼拉大都会的公寓库存预计将达到约 159,900 套，比去年增加近 20%。

住宅建设出现好转

在经历了去年的新冠疫情影响之后，全国住宅建设现在出现了好转的迹象。2021 年第一季度，根据菲律宾统计局(PSA)的数据，住宅建筑许可证的数量在 2020 年下降了 30% 之后，同比增长 6.2% 至 23,364个。经过2020年下降40%后楼面面积的住宅建筑许可按年上升4.2％至381万平方米，住宅建筑许可总值同比强劲增长 19.3% 至 4,622 亿比索（9,50.31 亿美元）。

菲律宾住宅建筑成本

2021年第一季度，菲律宾全国约有89.4%的住宅建筑为单体住宅。住宅单元的平均建筑成本为每平方米 12,128 比索（249 美元）。公寓的平均成本最高，为每平方米 20,258 比索（416 美元）。而单户型住宅单位最低，为每平方米 10,172 比索（209 美元）。

菲律宾外劳汇款

菲律宾是世界上最大的汇款接收国之一，拥有 1020 万菲律宾海外侨民工人 (OFW) 在全球 210 个国家和地区生活和工作，其中 47% 是永久移民，41% 是临时移民，其余为“非正规移民”。根据海外菲律宾人委员会(CFO) 的数据，在永久海外菲律宾人中，65.2% 居住在美国，其次是加拿大 (13.1%)、欧洲 (7.1%)、澳大利亚 (6.8%) 和日本 (3.4% ) 。

2020 年，外劳汇款总额为 299 亿美元（约占 GDP 的 8.3%），同比略有下降 0.8%。这是自 1999 年以来汇款首次下降，主要是由于新冠疫情。然而，即使在冠状病毒爆发之前，汇款增长就已经在放缓。2009 年至 2020 年汇款的年均增长率仅为 5.2%，而 2002 年至 2008 年的年均增长率为 15.5%。

据世界银行估计，这些汇款中有 60% 直接或间接流向房地产行业。这些 OFW 汇款为马尼拉大都会附近地区（如甲美地、八打雁和拉古纳省）的中低端住宅房地产市场提供动力。

马尼拉的住房市场分为三个部分

高端公寓和别墅：本地高收入者和外籍人士占据了这一细分市场。

中端公寓：每月摊销额约为 10,500 菲律宾比索（200 美元），目前需要超过 34,962 菲律宾比索（680 美元）的可支配收入，才能获得 200 万菲律宾比索（38,800 美元）的住房贷款。该细分市场已成为许多开发商的目标，并且对海外外国工人 (OFW) 具有吸引力。

社会化住房：大量人口居住的地方。

负担得起的住房短缺

尽管如此，菲律宾在低端住房市场有巨大的需求。根据细分和住房开发商协会（SHDA）的数据，在全国范围内，菲律宾的住房短缺量约为 400 万套。其中大部分将需要社会化住房 – 售价低于 450,000比索（9,250 美元）的单位。在马尼拉大都会，多达 30 万户家庭居住在非正式和半不宜居的住房单元中，占大马尼拉总人口的 8.7%。

为满足这些家庭的需求，政府启动了全国住房计划，为非正式定居者和其他收入不足的家庭提供住房，这些家庭没有足够的收入以现行市场价格租房或购买房屋。

社会化住房单位，或价格低于 450,000 比索（9,250 美元）的单位，可以每月摊销 2,302 比索（47 美元）购买。Pag-Ibig Fund（菲律宾语中爱的意思）是该国的国有和补贴住房贷款提供者，为社会化住房单元提供 30 年的固定利率。问题是这些低端住宅单位通常远离工作地点。

菲律宾经济

2020 年，菲律宾贸易逆差为 218.4 亿美元，低于 2019 年的 40.67 美元和 2019 年创纪录的 435.3 亿美元的逆差。2020 年出口同比下降 10.1% 至 638 亿美元，而进口下降 23.3% 至 856 亿美元。因此，根据 BSP 的数据，该国的国际收支 (BOP) 在 2020 年录得历史最高的顺差 160.2 亿美元。

2021 年 5 月，总体通胀率从上年的 2.1% 加速至 4.5%，并高于央行 2% 至 4% 的目标区间，主要受运输价格上涨的推动。BSP 预测今年通胀率将从过去两年的年均 2.6% 升至 4%。

尽管如此，在 2020 年经济大幅下滑 9.5% 之后，政府仍然希望今年能够实现 6.5% 至 7.5% 的经济增长目标。从 2010 年到 2019 年，菲律宾经济以平均每年 6.4% 的速度强劲增长，是东南亚地区增长最快的经济体之一。

根据菲律宾旅游部的数据，外国游客总人数从 2019 年的 826 万人次下降到 2020 年的 132 万人次，下降了近 84%。同样，去年的旅游收入同比下降 83.1% 至 814 亿菲律宾比索（16.7 亿美元），而 2019 年旅游收入为 4,822 亿比索（98.8 亿美元）。

PSA 的数据显示， 2021 年 4 月，失业率为 8.7%，高于上个月的 7.1%，但与 2020 年 4 月创下的 17.6% 的历史高位相比大幅下降。

2020 年，预算赤字增加到高达 1.37 万亿比索（280 亿美元），是 2019 年 6,602 亿比索（135 亿美元）缺口的两倍多，这主要是由于政府在新冠疫情引起的救济计划上的支出。按 GDP 的百分比计算，2020 年财政赤字相当于 GDP 的 7.5%，远高于 2019 年的 3.4%——这是有史以来最大的赤字。

杜特尔特的大建特建

2019 年，杜特尔特总统雄心勃勃的 1800 亿美元“大建特建”基础设施计划遭到抨击，此前声称 75 个旗舰项目中只有 9 个已经开工，原因是规划不善、路权问题、成本超支和工程问题。作为回应，政府修改了清单，取消了被认为“昂贵且具有挑战性”的项目。

杜特尔特总统于 2016 年制定的“大建特建”计划旨在通过新机场、铁路、快速公交、道路和桥梁、港口、能源设施、水资源项目和灌溉系统实现国家基础设施的现代化，以及防洪设施等。

2021 年 6 月，旗舰计划和项目的总统顾问秘书 VivencioDizon 表示，上述项目中有 11 个已完成，总额为 1,267 亿菲律宾比索（26 亿美元）。在杜特尔特于 2022 年 6 月卸任后，另外 29 个项目预计将在明年年底前完成，价值 2385 亿比索（49 亿美元）。这意味着他将留给继任者的众多项目正在筹备中。

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