2021年菲律宾房产还值得投资吗？

2021-07-28 09:31 • 投资指南 • 阅读 3214

随着“一带一路”政策的发展和国内房地产市场资金的收紧，东南亚房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。作为一个在马尼拉生活了将近十年的华侨，很多人来问我菲律宾房产到底值不值得投？我将简单从菲律宾的基本情况、开发商、供需分析这三个方面介绍一下：

一、菲律宾基本情况

近年来菲律宾经济持续增长，2017年增速达到6.5%。亚行认为菲律宾经济2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。根据亚洲开发银行发布的报告称，得益于政府推进基础设施建设以及内需增长，亚行将菲律宾2018年经济增长预期分别调高至6.7％。

据国际货币基金组织预测，在2026年有望超过马来和泰国，成为东南亚第二大经济体。而且菲律宾的经济的发展，70%依靠的是内需的拉动。所以经济发展前景一片光明。而经济的高速增长也助推了居民的购买力。以马尼拉市为例，自2010年以后，马尼拉市的房价一直以至少6%的增长速度增长，八年来马尼拉市的房产均价已经增长了近一番。

其实，在看菲律宾经济增长和房产前景上，有一个很重要的因素我们不可以忽略。这就是庞大而年轻的人口！

菲律宾是世界上第十二个人口过亿的国家。而且与中国即将进入老龄化社会不同的是，菲律宾的人口红利刚刚到来。2016年，菲律宾的平均人口年龄是23岁。其中14岁及以下的人口比例为 34.5%， 65岁以上的人口比例为3.8%。这是一个什么概念，大量的年轻劳动力进入市场，促进经济的发展。这也是最强大的消费市场，对住房的需求非常旺盛。

据国外媒体报道，菲律宾首都马尼拉是世界上最拥挤的城市之一。据估计，在一些社区，大约有20万人居住在一平方英里（约2.5平方公里）的地方，这几乎是曼哈顿人口密度的三倍。

2014年7月27日，在菲律宾首都马尼拉一家医院，一位母亲怀抱自己的宝宝庆祝孩子成为菲律宾“第1亿个公民”。菲律宾的生育率为东南亚最高，达到3.2，高于印尼的 2.2，越南缅甸的1.8，远高于马来西亚的1.68，泰国的1.5，以及新加坡的1.2。

菲国外包产业快速成长，如今菲国已超越印度，成为全球客服中心之都。菲国BPO产业将能赚进300亿美元的营收，占菲国经济产值的约10%，给数百万出身底层的菲律宾年轻人提供了跻身中产阶级的机会。

菲律宾土地是永久产权，不过外国人不能直接拥有土地，一般公寓（小区）里，最多只能把40%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心，公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权，你就要小心了，这在法律上是不允许的。通常大家讲菲律宾房产投资，说的也都是投资公寓。

菲律宾房产还有一点好处，就是按照使用面积来卖，且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓，到手可能只有30平多一点，其他的都是电梯和公摊。在菲律宾，你买40平的公寓，得到的就是40平的房子。

二、开发商建议

在菲律宾无论是投资还是居住，都一定要选择大开发商。菲律宾整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家，现在发现中国人有钱，做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢，更何况去一个人生地不熟的地方进行海外投资。以下是菲律宾排名前三的房地产开发商。

SMDC（SM控股）创立者为Henry Sy, Senior。当初的卖鞋商人经过六十年的发展，已经成为跨房产、零售、银行、旅游地产及服务的大型综合业务控股集团。2007年，SM控股也进入中国厦门、晋江和成都等城市。SM控股已经发展成为东南亚地区最大的综合开发商之一，根据发布的2016年公司财报数据，继续稳固了这一地位。SM控股开发的各类项目包括住宅、办公楼、酒店、会议中心等。

Ayala Land（Ayala Group）创建于19世纪，是菲律宾是历史最为悠久的企业。Ayala Land则是菲律宾最大、最具经验的房地产开发商，Makati最著名的金融大街Ayala Avenue（阿亚拉大道）就是以其命名。截至2016年末，Ayala Land的市场资本达94亿美元、企业市值排名全菲律宾第三位，2016年新启动项目产品价值达17.5亿美元，2016年的净收益达到4.18亿美元。

Megaworld（美加地产）是菲律宾国内首个倡导创建居住、工作、生活、学习一体化的超级小镇的先行者。截至目前，已开发了21个城市小镇项目，最大的项目为占地1200公顷的双子湖 (Twin Lake) 项目（Tagaytay）。据菲律宾证券交易所（PSE）披露的消息，该公司将开发600亿比索的融资项目，用于各个项目的开发、建设。

三、菲律宾马尼拉房地产供需情况

2019年菲律宾GDP增长率为6.9%，GDP总量达到3,593亿美元，人均GDP 3,300美元（与中国2008年的人均水平相当），中产阶级队伍壮大很多，国际投资也显著增多。根据菲律宾政府数据分析显示，截止2019年底，马尼拉大都会区各类公寓的总供应量接近15万套，这一数量远远不及深圳市2000年的水平，远远不能够满足市场需求。可以预见，菲律宾未来房地产市场前景非常明亮。

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