2021年菲律宾房地产市场基本概况

2021年菲律宾房地产市场基本概况

一、好的房源特别少，比如菲律宾最大的房地产开发商Ayala Land（阿亚拉地产），高端的楼盘库存所剩无几，几乎已经被买光了，为什么呢？首先，造的好，有价值的盘，买了容易获利，菲律宾本地有钱人认可Ayala开发商的品牌价值，面对外国投资客的大量涌入，马尼拉房价的大幅上涨，菲律宾本地人也不敢不买，因为他们害怕现在不买未来越来越买不起了。而投资客，早年到的已经从菲律宾房产的炒作中获利了，这批人胆子更大，来势汹涌，仗着对菲律宾社会的了解和实际炒房经验，下手更狠的补仓，毕竟谁不想赚更多呢。

后面来的中国炒房客大多是2017年和2018年过来买的，这些人买了菲律宾的房产，几乎还在持有状态，并未套现，但是菲律宾房价的涨幅让他们看到更多的机会，所以菲律宾房价越涨越买，他们身边的亲朋好友也跟过来买，导致来的人数越来越多，不缺好客户，只缺好房子，就是目前菲律宾房产的最大风险，好房源无房可买，无房可卖，而不好的房子很多，买了却很难获利。

二、零首付的大多数楼盘，比如菲律宾排名第二的房地产开发商SMDC，溢价严重，楼盘密集度又很高，但是抓住了中国投资客想要高杠杆的心理，而玩起了涨价游戏，开发商很聪明，投资客不是不想多付首付吗，那么没关系，总价问你多要20%的溢价部分，然后给你0首付，让你4年时间慢慢还，虽然最初的投入少了，但是供4年给出去的钱实际上是高于市场实际价格的部分，所以投资客是赚不到什么钱的，便宜自然有便宜的道理，不会无缘无故的便宜。

SMDC早年的楼盘，很便宜，当时这种0首付的楼盘有很大优势，因为价格有优势，现在SMDC早已经学坏了，很多投资客已经放弃炒SMDC的新盘了，因为除了马尼拉中心区极其个别的地段极好的楼盘以外，SMDC 90%的楼盘价格奇高，投资客根本没法获利，很多卖SMDC的菲律宾房产中介都爱鼓吹它的高杠杆，鼓励客户10套20套一次的供，其实这样过度使用杠杆是非常危险的，中国人在菲律宾买房几乎很少有成功拿到尾款贷款的，除非个人条件特别优异，在菲律宾有公司有交税，贷款才有可能批下来。所以在菲律宾买房千万别相信忽悠，合理使用杠杆，对自己负责，不要贪心，因为你没有钱交尾款的时候，你前面给出去的钱也拿不回来，打水漂了。

投资菲律宾房产贪心是致命的，SMDC最值得买的楼盘是早年一批低价合同，菲律宾人手上的，有些菲律宾本地人意识不到这些房产未来的价值，稍微赚点小钱就卖了，这种合同非常值得收，前面大概一次给25万人民币左右，但是能买到马卡蒂中心区均价2.5万一平的房子，比如说Air Residences的特价合同，这种地段相当于上海的南京西路和北京的王府井大街，未来还是有增值的空间。

三、菲律宾排名第三的房地产开发商Megaworld Corporation（美嘉地产）开发的一线项目更名费用要30万比索，之前国内某知名论坛炒房团，集体去买美嘉在BGC全球城附近的一个尾盘，有中介找大V合作，然后给钱让大V摇旗呐喊忽悠小白投资者，小白们自己怂，以为参团有保证，一人交2万元中介费，跟他们去马尼拉扫开发商卖不掉的垃圾尾盘，4万的转名费加2万的中介费，又都把钱砸在大户型上，小白什么没干了就已经亏掉6万块了，而这个尾盘开发商根本不让投资客更名转卖，最后只能收房出租，炒房炒成房东了。

四、Dmci Homes（DMCI地产）开发的很多房地产项目是建在红色地震带上的，比如说Prisma Residences，Lumiere Residences，还有一些楼盘是建在贫民窟边上的，比如说Kai Garden，Infina Towers。还有几个盘是建立在化工厂仓库区，每天大卡车跑不停，比如Brixton Place，Fairlane Residences。DMCI地产开发的项目90%地段都是硬伤，周边环境一塌糊涂，炒房别被忽悠，不能只看宣传画，你还是要亲自过去看现场环境的。

房产投资的重中之重就是地段！地段！地段！重要的事情说三遍，这话是李嘉诚说的，不服？去找李首富论。DMCI地产的房子不卖给菲律宾的律师，政要，媒体从业者，如果买他们房子你的职业是以上几种的话，他们拒绝你，为什么呢？因为合同漏洞百出他们怕你和他打官司曝光他们，再有中介给你推DMCI地产的房子，你问问他们为什么DMCI地产的房子不敢卖律师？！还是一句话，便宜没好货，好货不便宜，贪小便宜必然吃大亏。

五、菲律宾排名前十的房地产开发商 Rockwell Land 开发的项目价格和质量成正比，物有所值，有几个楼盘还是不错的，比如Rockwell Center Makati City，The Arton by Rockwell和The Vantage at Kapitolyo，但是Rockwell Land的硬伤是土地储备不足，后期恐怕会薄弱，因为大的房地产开发商很多都是提前储备土地，菲律宾房产是永久产权和地权的，比如说阿亚拉地产的土地储备是180年前，由他们6代祖先完成土地储备，当年马卡蒂一平米土地只要47比索，而BGC全球城的土地当年就只要9比索一平米，这就是永久产权的优势，一人置业，世代收益。

像SMDC的土地储备是40年前完成，美嘉地产的土地储备在20年前完成，所以土地储备充足，而Rockwell Land 最大的硬伤是后期土地储备短缺，但是开发的楼盘质量和物业管理是全菲律宾唯一一家可以和阿亚拉地产PK的，阿亚拉地产就是菲律宾房产开发商的龙头老大，风向标，他们走到哪里开发，哪里就成为未来最炙手可热的地段。但是Rockwell Land开发的经典楼盘还是非常值得投资并且长期持有的。

六、2021年菲律宾马尼拉中心区的期房价格都很高了，那到底要投资哪里呢？

环境好，项目漂亮，看了有购买冲动的稀缺房源是值得投资的。菲律宾的有钱人的只占全体人口比例的5%，他们作为先富裕起来的人拥有大量财富，如果你炒的是刚需盘，那么我告诉你，菲律宾几乎没有刚需，你根本没机会获利几十万，为什么？因为有钱的不会买你那种低端盘，而没钱的想买也没有存款，不可能一次性付款几十万的钱给你，目前菲律宾大部分的楼花转手和买卖在外国人之间进行，在部分高端稀缺盘上，也有菲律宾本地有钱人接手外国人楼花的情况，但是很少，大部分是我们接手菲律宾炒房的人的合同。

只有在很少很少的Ayala Land，Rockwell Land的项目上，本地人才会接手老外的房，因为那毕竟是人家自己国家，人家比我们懂，很多菲律宾本地人在2013年菲律宾房价还没涨的时候就已经以一万元人民币一平的价格买了马卡蒂和BGC的大量物业。所以不要相信中介告诉你的，你的房子未来可以卖给本地人刚需的鬼话，那是10年20年以后菲律宾人全部富裕起来以后的事情了，你等不起那么久，所以投资低价刚需盘是赚不到钱的。

七、菲律宾马尼拉地铁一号线规划线路分析

菲律宾首都马尼拉地铁一号线已经开工，在奎松段可以肉眼看到工人开挖，机器在钻。这条起于马尼拉国际机场终止于奎松大区的地铁，连接着阿亚拉地产的四个项目，Arca South就是未来的BGC全球城，相当于陆家嘴。再下一站就是C5环城高速的入口站，再下站是BGC全球城站点，最大受益楼盘是阿亚拉地产的Park Triangle Residences和写字楼，因为站点出口离这个楼盘走路只有2分钟。之后是马卡蒂站，这站不是马卡蒂的中心区，是连接未来马尼拉地铁2号线的Kalayaan大道站，从这里未来可以换乘2号线。菲律宾马尼拉地铁2号线是马卡蒂市内的地铁，环绕马卡蒂而建。

马卡蒂站过后是马尼拉第三大CBD Ortigas的Ortigas South（奥迪加斯南站），这里的代表楼盘是Aayala Land旗下的Alveo Land开发的楼盘的Portico Pasig，Rockwell Land开发的The Vantage at Kapitolyo，Ortigas Land（奥迪加斯地产）开发的的Maven at Capitol Commons，Megaworld Corporation（美嘉地产）开发的The Fifth，很多中介喜欢打擦边球说Fame Residences和Twin Oaks Place受益，其实这两个楼盘走到奥迪加斯南站需要20分钟。

再下一站是Ortigas North（奥迪加斯北站），这里的受益楼盘是Rockwell Land开发的The Grove by Rockwell和美嘉地产开发的Kasara Urban Resort Residences，再后面是Katipunan站，Anonas站，East Avenue站这三个站周边没有什么楼盘，几乎可以忽略不计。之后进入重点North Avenue奎松站，这里是阿亚拉地产开发的Vertis North项目所在地，楼盘Orean Place at Vertis North直接受益，这个楼盘是整个Vertis North项目的第四期，走路去地铁站只要5分钟。这就是马尼拉地铁的一号线，总共15个站，预计2025年建成，2022年开放3个站运营。

八、菲律宾马尼拉地铁2号线（马卡蒂市内地铁）规划线路分析

菲律宾马尼拉地铁的2号线（马卡蒂市内的地铁），起于马卡蒂大学，这里是BGC全球城的入口处，过了pasig河以后下一站是Kalayaan大道，这里同样是和马尼拉地铁一号线换乘的地方，直接受益的是Rockwell Land的马卡蒂Rockwell Center项目，然后地铁经过J.P.RIZAL大道，在马卡蒂市政厅City Hall有一站，这里目前没什么好的楼盘，只是老百姓住宅区，为了方便百姓上班弄了这么一站，之后下一站是阿亚拉地产的Circuit Makati站，直接受益楼盘Callisto Tower，Solstice by Alveo Land，都是阿亚拉地产的项目。再下一站是RCBC附近的马卡蒂中央消防局站，这个直接受益楼盘是SMDC的Air Residences，Lush Residences和阿亚拉地产的The Lerato楼盘。

最后一站到达马卡蒂的SM商场附近，在这里可以和轻轨MRT3号线进行换乘。马尼拉地铁2号线，全部围绕马卡蒂而建造，资金和好处永远是围绕富裕地区投放，富裕地区会越来越发展，贫困地区会发展缓慢，所以投资要投在富人区，尤其是菲律宾这种资本主义国家更是保护本国的即得利益人群。